ציפיות לחוד ומציאות לחוד: הקו האדום של הרכבת הקלה שהושק בחודש אוגוסט 2023 מחבר את פתח תקווה לתל אביב ומסתיים בבת ים. כמעט שנה להשקת הקו האדום, תנועת הנוסעים שנרשמה הייתה גבוהה אבל ללא נתונים מפתיעים מידי.
הרכבת הקלה טרם רשמה עלייה דרמטית בתנועת הנוסעים למרות הקו שמחבר את פתח תקווה לתל אביב ב-20 דקות בלבד. אחת הציפיות הכי גבוהות מהרכבת הקלה הייתה להשפעה נדל”נית בערים שבהן עובר תוואי הרכבת הקלה, הערכות דיברו על עליית מחירי הדיור בערים אלה בשל הנטייה לעבור למקומות הסמוכים לתוואי הרכבת. הערכות גדולות יותר דיברו על שינוי אפשרי של כל עולם הנדל”ן בגוש דן, אבל נכון להיום, זה רחוק מאוד מלקרות.
עליית ערך נדל”נית עוד לא ניכרת בערים כמו פתח תקווה ובת ים, שאמורות היו להיות מושפעות מפתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה. בדיקה שנערכה על ידי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, בעלים ומנכ”ל משותף בחברת אס.קי שמאות, מגלה כי דווקא בערים אלה המרוחקות מתל אביב לא התרחשה עליית מחירים בעקבות פתיחת הקו האדום ואילו ברמת גן, הקרובה יותר לתל אביב דווקא כן הייתה עלייה.
קפיצת המחירים פחות רלוונטית בהכרח רק לפתיחת הקו האדום ברמת גן כי מימלא מדובר באזור ביקוש הקרוב לתל אביב. הנקודה היותר מעניינת היא באשר לפתח תקווה ובת ים, למרות שהרכבת מחברת את הערים האלה בקלות לתל אביב, לא נרשמה קפיצה במחירים ובשתי הערים ניכרת יציבות במחירי הדיור, כלומר הרכבת הקלה לא השפיעה על מחירי הנדל”ן.
“העסק לא פשוט, היינו מצפים לעלייה דרמטית בערים שחיכו זמן רב כל כך לרכבת הקלה. כרגע יש סטגנציה במחירים ברוב המקומות. הסיבות לכך טמונות במלחמה שמשפיעה על תנועת הנוסעים, סביבת ריבית גבוהה כאשר הציבור לא ממהר לקנות דירות ולקחת משכנתאות, מצב חברתי ואי ודאות כלכלית כך שאנשים לא ממהרים לשדרג דירה או להשקיע בדירה”, מסביר כהן.
לצד הסיבות הנעוצות בשוק הנדל”ן, יש גם הסבר הקשור לרכבת הקלה עצמה, “היו תקלות ברכבת הקלה ואנשים עדיין חשדניים. אבל יותר מהכל אנשים עדיין לא הפנימו את עניין הרכבת ולא לוקחים בחשבון נסיעה בה. מעבר לכך, הרכבת עדיין דורשת עוד אמצעי תחבורה ולא באמת פתרה בעיה ולכן יש נוסעים שפשוט מוותרים”, מוסיף כהן.
ההשפעות האלה מביאות למצב שבו לא רואים קפיצה של מחירי הדירות, יש עוד סיבה מהותית להיעדר השפעה ישירה של הרכבת הקלה כרגע והיא העובדה שמחירי הנדל”ן כבר עלו וכבר גילמו את מחיר הרכבת הקלה עוד לפני פתיחת הקווים הפעילים. “הפוטנציאל הלך ונשחק עם השנים ולכן עם חניכת הקווים לא קרתה העלייה ומחירי הנדל”ן מיום השקת הרכבת שמרו על יציבות”.
העיר שבה הציפייה הייתה לעלייה החדה ביותר במחירי הנדל”ן היא בת ים, דירה ממוצעת בבת ים נמכרת היום ב-1.7-1.8 מיליון שקל והערכה היא כי הפוטנציאל לעלייה כבר החל להתממש הרבה לפני חניכת הקווים.
במבט לעתיד מציין כהן כי “צריך לתת הזדמנות לרכבת הקלה, ייתכן כי בעוד 3 שנים בערך נראה השפעה הרבה יותר חדה על מחירי הנדל”ן עם פתיחת קווים חדשים. הכי חשוב זה הפנמה של הציבור שיש רכבת קלה, ללא הפנמה הזאת לא תהיה השפעה. מאמין שצריך עוד שלב הבשלה ותהיה עליית מחירים בהמשך”, מעריך.
