עד כמה מדדי המחירים של הדירות אמינים? הסוגייה הזו זוכה לדיונים רבים והולידה יריבות בין פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השמאים וגופים פרטיים שמפרסמים לא פעם נתונים סותרים. אבל הבעיה היא לא בגוף כזה או אחר. נניח שאדם רכש דירה ב-3 מיליון שקלים וכך דיווח על העסקה, כחוק. אחרי תקופה מסוימת, דירה דומה נמכרה באותו המחיר בדיוק ודווחה כחוק.
הרי שבמקרה הזה השינוי במחיר יהיה “אפס”. אך אם נצלול לפרטים, נוכל לגלות, למשל, שבדירה השנייה שנמכרה הקבלן אפשר שינויים במבנה בחינם ואף מימן חלק מעלויות המשכנתה, כך שבפועל ייתכן מאוד שהיא נמכרה בהוזלה של עשרות אלפי שקלים – אולי אפילו מאות אלפים.
בסקירה שנתן היום (שלישי) דורון סייג, מנהל מדד הדיור בלמ”ס, בכנס הנדל”ן השנתי של אתר מגדילים באצטדיון סמי עופר בחיפה, הוא אישר שהמחלקה שלו אכן שואפת לטייב את הנתונים באופן הזה, אך הוסיף, כי “כרגע, אין בידי הלמ”ס נתונים, אבל התחלנו תהליך מול רשות המיסים שבמסגרתו יועבר העתק מהסכם הרכישה עבור כל דירה חדשה שנמכרה לרבות נספח התשלומים.
אם וכאשר זה יקרה, ניתן יהיה לזהות דירות שנמכרו תחת הטבה מימונית (כמו 90/10, או 80/20 וכדומה). הכוונה היא ליצר מדד נפרד שישקף את השינוי במחירים לאחר ניכוי הטבות המימון וככל הנראה יהיה תנודתי יותר”. לדברי סייג, “אין הכרח שהמדד החדש יראה ירידות מחירים מעבר למדד של דירות חדשות. אם למשל המגמה של הטבות המימון נמצאת בירידה אז בוודאי שמדד זה לא יראה בתקופה הנוכחית ירידות מחירים”.
למרות הכל – מחירי הדירות עולים
בנוסף סייג הציג ניתוח תוצאות המתקבלות מיישום המתודולוגיה הנוכחית לדירות שאינן מושפעות מהטבות מימון אך הן דומות ככל הניתן לדירות חדשות. “המסקנה המרכזית שעולה מהנתונים היא שמחירי הדירות עולים גם בדירות יד שניה שהן יחסית חדשות (עד גיל 10 שנים), גם בדירות יד שנייה חדשות מאוד (עד גיל 5 שנים).
בכל הבדיקות נמצאו עליות מחירים בטווחי הזמן שנבדקו ב-3 ו-6 החודשים האחרונים. עוד הוא ציין שעל פי מדד מכון ג’י סיטי המתבסס על שיטת מכירות חוזרות, נרשמו עליות בדירות יד שניה הדומות למגמה של המדד הכללי של הלמ”ס”.
בהתייחס להשפעת המלחמה על הענף, ציין סייג, כי מתחילת המלחמה התרבו האינדיקטורים שעלולים להשפיע על עליית מחירי הנדל”ן. בצד הביקוש ניתן לראות כי בהשוואה של הנתונים העדכניים ביותר ובין נתונים בחודש ספטמבר 2023, מחירי השכירות עלו ב – 2.4%, השכר הממוצע במשק עלה ב- 3.2%, הריבית ממוצעת ירדה ב-2.6%. בצד ההיצע התחלות הבנייה ירדו ב- 29.3%, גמר הבניה ירד ב 10.7%.
אך יחד עם זאת מלאי הדירות שנותר למכירה עלה ב-8.1%. לדבריו, “מניתוח האינדיקאטורים עולה שההסתברות לעליית מחירים בתקופה הנוכחית גבוהה יותר בהשוואה לתקופת ערב המלחמה”.
ב-2022 מצב הרוכשים הורע
סייג הציג מודל חדש שפותח בלמ”ס בשיתוף עם ד”ר לריסה פליישמן, המאפשר לבחון את היכולת של משקי בית לרכוש דירה שמתאימה לצורכיהם (התאמה בין גודל משק-הבית ובין הדירה).
המודל לוקח בחשבון גם צעירים (מעל גיל 21) אשר מתגוררים אצל הוריהם ומהווים פוטנציאל לביקוש הדיור ומתבסס על שלושה גורמים המשפיעים על יכולת משקי בית לרכוש דירה ולעמוד בהחזרי המשכנתה: מחירי דירות, הכנסות וריבית.
הנתונים מתייחסים לשנת 2022 בהשוואה לשנת 2021: הם מציגים הן את הרמה של נגישות רכישת הדירה והן את השינוי לעומת השנה הקודמת. על פי הנתונים בממוצע ארצי רק 25.3% ממשקי הבית יכולים לרכוש דירה שמתאימה לצרכיהם, ירידה של 15.7% ביחס לשנה הקודמת.
סייג ציין כי בשנת 2022 התרחשו 2 תופעות אשר הרעו את מצבם של משקי בית המעניינים לרכוש דירה: הראשונה היא התחדשות עליית מחירי הדירות (בשיא עלייה של 20%) והשנייה, החל תהליך של עליות בריבית בנק ישראל.
בשנת 2022 לעומת 2021 ירדה נגישות רכישת הדירה גם בכל 6 המחוזות. הנגישות הנמוכה ביותר הינה במחוזות תל אביב וירושלים. במחוז ירושלים הנגישות אף נמוכה יותר בשל הכנסות נמוכות יותר בהשוואה למחוז תל אביב.
הבנקים המרכזיים שמרו על סביבת הריבית הנמוכה במשך זמן רב מדי והביאו לזינוק בלתי אחראי במחירי הדירות. אחרי שרבים ממחוסרי הדיור רכשו דירות הבנקים המרכזיים הזניקו את הריבית וכלאו אותם במלכודת ריביות שמורידה משמעותית את רמת החיים של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ממעמד הביניים והשכבות החלשות.
