“עוד 8 שנים מי שרכש את שלוש יחידות הקרקע יקבל 3 דירות”, אלה בין ההבטחות שמשווקי הקרקעות החקלאיות מספרים לרוכשים הפוטנציאליים. ככל שמחירי הדיור עולים, רכישת קרקע חקלאית שעליה אפשר יהיה להקים דירה למגורים, הופכת ליותר אטרקטיבית על אף הבעיות.
מרבית הרוכשים עדיין לא מזהים ברכישת קרקע חקלאית עסקה מסוכנת אלא כהזדמנות לדירה בהשקעה קטנה יחסית של 200-300 אלף שקל. למרות המחיר המפתה עדיין מדובר במקרים רבים בהבטחות שאינן מבוססות, לוחות זמנים לא ראליים והרבה מאוד סיכונים.
למרות שנושא הסיכון סביב הקרקעות החקלאיות כבר טיפס לתודעה עם לא מעט מקרים וסיפורים על הבטחות שנותרו ריקות, עדיין משווקי הקרקעות החקלאיות מצליחים לעורר עניין רב והביקוש עדיין גדול.
שמאי מקרקעין, שמוליק כהן מנכ”ל ובעלים בחברת SK (אס.קי ) שמאות, מסביר את הביקוש הגדול במצוקת הדיור ובפערים שבין מחירי הקרקעות למחיר הסופי של הדירה, “ככל שהפער הזה גבוה, התופעה מעמיקה. מדובר בתחום עתיר סיכונים שרוב הרוכשים הפוטנציאליים לא חשופים להם”, מסביר.
עלולים להמתין 40 שנה לדירה
הסכנה החמורה ביותר ברכישת הקרקעות החקלאיות היא חוסר הוודאות התכנונית, כהן מסביר כי הרוכשים יכולים להמתין כ-40-50 שנה עד שיזכו לראות דירה על הקרקע החקלאית. הבעיה הכי גדולה נעוצה בעובדה שמדובר בקרקע שהייעוד שלה הוא גידולים חקלאיים ולא למגורים, כדי להקים דירה במקום יש צורך בשינוי ייעוד הקרקע על ידי הוועדה המקומית של העירייה הסמוכה.
מדובר בקרקעות הנמצאות בשולי הערים ולא בקרקע במרחב הכפרי, הוועדות המקומיות הן הגורם שאמור לשנות את ייעוד הקרקע, אף על פי שהקרקעות עצמן הן בבעלות פרטית ואינן שייכות לעירייה.
גם אחרי שתושג מטרת שינוי יעוד הקרקע, עדיין הקמת דירה על הקרקע רחוקה מאוד, כהן מצביע על בעיות נוספות אחרי ההפשרה שלא בטוח שכל הרוכשים מודעים להן, אחרי הפשרת הקרקע העירייה תיקח חצי מהשטח הקרקע לצורך הקמת תשתיות, כבישים.
אבל לא רק קיצוץ בגודל שטח הקרקע, המיסוי הממתין לרוכש יקצץ גם חלק נכבד משווי הקרקע. “מדובר בהיטל השבחה, מס שמוטל בגין עליית שווי הקרקע. עם ההמרה של ייעוד הקרקע למגורים, השווי יעלה והרוכש יאלץ לשלם 50% מעליית השווי, כלומר כ-350 אלף שקל תשלום על היטל השבחה”.
אחרי כל ההליך רוכש הקרקע החקלאית נשאר עם הרבה פחות שטח ועם שווי קרקע נמוך יותר. “רוב הרוכשים הם תמימים, לא מבינים עד הסוף את המשמעות של עסקה עתירת סיכון”, ציין כהן.
ובכל זאת משווקי הקרקעות עדיין מחויבים להסיר במשהו את עננת האי ודאות סביב עסקה מסוג זה, מבחינה חוקית ביצוע העסקה כרוך בהסדרים משפטיים ועניינים שחייבים להיאמר במסגרת העסקה ועדיין לטענת כהן, הרבה מהרוכשים יוצאים ברמת ודאות לא גבוהה לגבי סיכוני העסקה.
“אף פעם אין כל המידע, גם מבחינת הערכת שמאי יש הרבה הנחות מוצא ועניינים שאפשר להעריך אבל אין מידע ברור ושקוף, האינדיקציות של השמאים הן כלליות מידי במקרה זה ולא מספיקות. לדעתי מדובר בעסקה עם הרבה סיכון, מתאים למי שיש את הכסף לפזר על השקעות מסוכנות, זה כמו הימור בווגאס”, מסכם כהן.
