מה קורה כאשר רוכשים דירה עם משכנתא בריבית קבועה ומשלמים את אותו הסכום בכל חודש במשך עשרות שנים? המשכנתא נותרת יציבה ללא קשר להתרחשויות בכלכלה שעלולות היו להעלות את הריבית עליה, הרוכשים נהנים מוודאות ומסכום קבוע אבל אליה וקוץ בה.
מצד אחד זה נותן לבעל הדירה ביטחון עם ריבית יחסית זולה על המשכנתא כאשר הריביות עולות, אך מצד שני יש בכך כבילה או נעילה לבית הקיים ללא יכולת למכור במידה וצריך לבצע שינויים. מאמר מיוחד בנושא שהתפרסם באתר “ביזנס אינסיידר” הצביע על הבעיה הזאת שנפוצה מאוד בארה”ב ומציע לאמץ את השיטה הנהוגה בדנמרק.
המשכנתא הקבועה יוצרת בעיה בארה”ב ומובילה למצב שבו רוכשים אינם יכולים למצוא מספיק בתים למכירה בשל התופעה של ריבית קבועה שלוכדת את המוכרים הפוטנציאליים בביתם, אפקט הנעילה שנמשך שנים רבות בסופו של דבר אינו בריא לשוק. התופעה באה לידי ביטוי בעיקר בימים אלה בארה”ב עם עליות מחירים חדות שמשפיעות על האינפלציה ומונעות מהמוכרים להציע בתים למכירה.
ההערכות בארה”ב הן שאפקט הנעילה מנע מיותר ממיליון אנשים למכור את בתיהם בטווח של שנה וחצי. בשנה טיפוסית כ-5 מיליון בתים בארה”ב מחליפים ידיים. כאשר יותר ממיליון איש כרגע תחת אפקט נעילה ולא מוכרים בתים, זה נחשב כתופעת לוואי בלתי נמנעת של המשכנתא האטרקטיבית כל כך בריבית קבועה. זה מכונה “אזיקי זהב”, לכודים בתוך משהו שלא רוצים לשנותו. המאמר מציע נקודת מבט מעניינת של הסתכלות לשיטה אחרת הנמצאת במדינה המרוחקת בסקנדינביה, דנמרק.
מה דנמרק מציעה? גם בעלי הבתים הדנים נהנים ממשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה אבל בהבדל גדול אחד שלפיו מוכרי הבתים בדנמרק יכולים להרוויח כאשר הם סוחרים בריביות המשכנתא הנמוכות שלהם ומוכרים במחירים יקרים יותר, מה שמקל על המעבר גם כשהריבית עולה.
כך מתחמקים הדנים מאפקט הנעילה כי יש להם אינטרס למכור גם כשהריבית עולה. המאמר מציע ללמוד מהשיטה הסקנדינבית ולהכניס שינויים בשוק המשכנתאות האמריקאי, מה שעלול להיתקל בקשיים מצד רגולטורים.
אבל אפקט הנעילה מעוות את כל שוק הדיור. כשיש פחות מוכרים, הקונים מתחרים על מאגר קטן יותר של בתים זמינים, מה שמעלה את המחיר. כבלי הזהב האלה הם בעיה חמורה בעיקר בארה”ב. בקנדה, בריטניה או אוסטרליה, אפשר לקבל הלוואה בריבית קבועה אולי לחמש או 10 שנים, אבל אז היא תשתנה מעת לעת כדי להתאים לתנודות בכלכלה. בעלי בתים במדינות אלה אולי לא יצטרכו להתמודד עם אותו אפקט נעילה, אבל הם נפגעים כאשר שיעורי ההלוואות עולים.
בדומה לארה”ב, ליותר מחצי מנוטלי המשכנתאות בדנמרק יש משכנתא בריבית קבועה וגם אצלם הריבית עלתה בחדות. כרגע ההצעה ללמוד משוק המשכנתאות של דנמרק כדי למנוע מצב שבו מוכרים פוטנציאליים הם בני ערובה של המשכנתא הקבועה והזולה.
