משרד הבינוי והשיכון מתעורר לתופעת רכישת הדירות החדשות על ידי קונים המתכוונים למכור את הדירה סמוך מאוד לסיום הפרויקט ולפני אכלוס הדירה. בשל התרחבות התופעה הוא מפרסם נייר עמדה המדגיש בפני רוכשי דירה חדשה מקבלן את התקנות שעליהם לעמוד בהן אם בכוונתם למכור את הדירה “על הנייר”. עוד קובע המשרד כי אי עמידה בהוראות מהווה הפרה של חוק המכר ותגרור סנקציות.
מדובר בתופעה שנוצרה על רקע הנחות והמבצעים של הקבלנים המעניקים הטבות בדמות תשלום של הון עצמי נמוך מאוד בעת רכישת הדירה ודחיית תשלומי המשכנתא עד למועד האכלוס. הטבות אלה מעודדות רכישת דירות חדשות בתנאים משתלמים במטרה למכור אותן בעוד 3 או 4 שנים במחירים גבוהים יותר ולהפיק רווח ממכירת הדירה. ההנחה הבסיסית היא שמחירי הדירות יעלו אחרי המלחמה ובעקבות אפשרות להורדת הריבית על המשכנתאות שתחזיר קונים לשוק.
על פי משרד הבינוי והשיכון, מטרת הרכישה במקרה זה היא מכירת דירה ולכן היא כפופה להוראות חוק המכר, “אם הרוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל חובות חוק המכר הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק”, מציינים בנייר העמדה.
המטרה המרכזית בחוק המכר היא לגרום למוכר הדירה להבטיח את כספיו של הרוכש. במקרה שבו הרוכש הראשון הופך למוכר עליו להבטיח את כספו של הרוכש החדש וזאת בעיקר אם טרם הסתיימה בניית הדירה וטרם נמסרה הדירה לרוכש.
הבעיה הגדולה עלולה להיווצר כאשר הרוכש הראשון מהיזם קיבל את הבטוחות מהיזם והעביר לרוכש החדש אבל על החלק של הרווח היזם למעשה לא נתון בטוחה. נניח, הרוכש הראשון קנה את הדירה מהיזם ב-2 מיליון שקל ומכר את הדירה “על הנייר” לרוכש השני ב-2.5 מיליון שקל, במקרה זה יש רווח של חצי מיליון שקל שאין עליו בטוחה של היזם שאינו קשור כלל לעסקה זו. לכן על הרוכש הראשון למלא את ההוראות בחוק המכר ולהגן על כספו של הרוכש החדש.
למעשה על הרוכש הראשון שהפך למוכר יחולו כל אותן ההוראות שחלו על היזם ועליו להתעדכן בהוראות, כאשר משרד השיכון מציין כי חלק ניכר מרוכשים אלה אינם עוסקים באופן שוטף בתחום הנדל”ן ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות.
יהודה מורגנשטרן, מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון, אמר כי “משרד הבינוי והשיכון מעודד שותפות פעילה של הציבור בשוק הנדל”ן, כרוכשים, מוכרים, יזמים וכו’, במטרה לחזק את השוק, להוריד את מחירי הדיור ולייצר זמינות של מגוון סוגי דיור שונים לכלל האוכלוסייה. פעילות זאת נעשית תוך שימת לב לשמירה על זכויותיהם של כל המעורבים בעסקאות, עם דגש על קיום הוראות חוק המכר, בכדי ליצור סביבה בטוחה ויציבה כלכלית לפעול ולצמוח בו”.
